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“利润王”中海地产高毛利筹划:结构一线都市

  

“利润王”中海地产高毛利筹划:结构一线都市

  

“利润王”中海地产高毛利筹划:结构一线都市

  

“利润王”中海地产高毛利筹划:结构一线都市

  爱拿一线城市的超级大盘,似乎已经成了中国海外发展集团(HK:00688,以下简称“中海地产”)的专属标签。

  至此,其年内在一线城市的累计权益拿地金额已接近350亿元,远超去年全年中海地产在一线亿元的拿地金额。

  而随着一二线布局比例的调整,以及权益比例的变化,中海用行动表明了追求利润的态度,而这是否能遏制住中海在利润层面排名下滑的态势,蓝鲸房产将持续观察。

  根据公告数据,今年1-9月份中海地产共计在一线亿元,花费了期间全部土地款的三成,无论金额与比例均较2018年数据有所增长。事实上,若再加之本月入账的广州地块,该比例有望进一步提升。

  “在一线城市布局,房企无疑要面对拿地的门槛高、调控执行严格等现实。” 58安居客房产研究院首席分析师张波对蓝鲸房产表示。而显然,这些困难,对于有着TOP10地位、央企背景的中海地产并非是一件难事。

  10月24日,中海以底价50.96亿元如愿竞得广州海珠区大干围西侧地块,而当日原本计划出让的另外5宗土地却在此前陆续宣布了终止出让的消息。

  在业内人士看来,房企并不会主动放弃合作拿地这个路径,尤其是在楼市调控从紧,行业整体降温的大背景下,为了分散风险并提升拿地实力,房企合作拿地的现象在一二线城市往往普遍存在,包括保利、万科等头部房企亦是如此。

  今年以来,在北上广深四座一线城市的招拍挂市场中,共诞生40幅成交价格在30亿元以上的地块,其中,中海成为独一档的“大玩家”,一人独揽其中6块,无论数量、还是金额均大幅领先其余同行。

  从近年来地段最好的北京四环内“不限价”地块,到炙手可热的南中轴线高端居住区,再到近期的本次广州土拍上的果断出手。在不同闪光点的背后,一线城市、价值不菲成为这三宗地块共同的特质。

  这无疑让人产生疑惑,在当前一线城市行情降温的环境下,中海地产如此布局,究竟有着怎样的打算?

  张波进一步表示, “如今的一线城市几乎演变为大型品牌房企的“竞技场”,中小房企的身影已渐渐消失,因此头部房企对于一线城市的布局力度并不会放松,甚至多数会加大权重。”

  一直以来,“利润王”是业内给中海地产最常见的标签,然而,随着近两年行业利润“王座”的易主,这个标签也逐渐显得名不副实。

  其中,张波表示,由于北上深的房价本身会明显高于非一线,从最终的销售金额占比来看,往往对于头部房企的业绩提升也起到关键性作用。同时,由于一线城市楼市本身的抗风险程度相对较高,往往投资的安全系数会相对较高。

  一直以来,让多数外阜房企望洋兴叹的一线城市,是头部房企及头部房企竞争的舞台,其中,价格不俗的高区位、大体量优质地块对于大多数参与者更显得高不可攀。

  今年7月,刚在北京花了80亿夺下丰台地块之后,近日,中海地产又在广州珠海以51亿元拿下一宗大项目。

  事实上,面对“终极目标”,今年以来中海加大的不仅仅是一线城市的布局,同时增长的还有项目权益比例。在2019年的前十个月中,中海地产几乎完全舍弃了合作开发的模式,在年内新增的逾40幅土地中,除在中国香港地区所购地块以及郑州的一幅地块为合作拿地外,其余项目中海都将项目公司100%的权益攥在手中。

  在今年3月份,中海董事局主席兼行政总裁颜建国在明确“净利润率为最终目标”的同时,公开表示,为了净利润的持续增长所需的规模增长是必须的,中海也在努力保持净利润位于行业前列。

  下半年以来,中海出现在多场诸多备受关注的大型土拍现场,亦斩获颇丰。例如,7月份,在北京丰台区花乡造甲村的争夺中,“单枪匹马”的中海战胜保利、金茂等率队的联合体,以79.4亿元的价格拿下了这幅彼时的年内总价“地王”;9月份在年初刚刚落子的北京大兴瀛海,再度斥资32.7亿元划下了逾10万平的建筑面积。

  而在一线城市加大布局,便是其实现目标的途径之一。在业内人士看来,在行业监管趋紧,需求遭遇瓶颈的背景下,布局高维度城市是避免“以利润换规模”的优先选择。

  事实上,无论是三四城市的棚改红利,还是城市群核心城市的溢出需求,中海多年来一直沿着自己重仓一二线年亦是如此,只是布局力度出现倾斜。

  而上海中原地产分析师卢文曦也有着类似的观点,卢文曦对蓝鲸房产表示:“即便有去化不理想的情况后,小幅度的降价营销,就可以带来明显的去化改善,不会使得项目的利润水平伤筋动骨。”

  “中海合作拿地的减少,主要是对于毛利的考量,合作方式会在一定程度上稀释销售业绩的含金量。”张波表示,另一方面才是自身在操盘上更倾向于独立方式。

  可以看到,多年来对规模并十分不看重的中海,对于未来有着新的打算,在保证利润率稳健的前提下,由规模增长带动名次提升。

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